在房地产市场仍处调整周期的大背景下，新城控股(601155)正在行业不确定性中展现出强劲韧性。公司通过“商业运营+地产开发”双轮驱动的经营模式，坚持“1+3”战略布局，以上海为中枢，长三角为核心，向大湾区、环渤海和中西部扩张。截至今年上半年，公司已进入全国143个城市。
处于中长期改善通道
新城控股刚刚出炉的半年报，为市场注入了一针强心剂。根据半年报，上半年新城控股实现营业收入221亿元，归属于上市公司股东的净利润8.95亿元，扣非归母净利润9.47亿元，毛利率为26.85%，同比增长5.25个百分点。
不仅如此，在核心指标保持稳定的基础上，截至报告期末，新城控股已售未结转面积（含合联营项目）达到1179.19万平方米，为未来业绩兑现奠定坚实基础。
在地产开发业务上，新城控股以重销售、抓回款为核心，持续稳固基本盘，公司上半年实现合同销售金额103.30亿元，合同销售面积133.5万平方米；实现回款金额118.84亿元，回款率达到115.05%，有回款的销售为公司筑牢资金底盘。
当前，购物中心规模增速持续放缓，行业进入存量运营时代。“吾悦”作为公司旗下的商业综合体项目品牌，自2012年诞生以来，公司便不断对其打造升级，打磨吾悦系产品，从中国家庭最真切的情感需求出发，致力于将其打造成中国体验式商业领导品牌。2025年，公司旗下“新城吾悦商业管理集团有限公司”，持续坚持“五边形经营理念”，围绕“品质空间、与人欢喜、专业匠心、绿色智能、双向奔赴”五个维度构建吾悦商管企业人格。截至上半年，全国开业及在建的吾悦广场城市综合体已达到205座，其中在营吾悦广场数量174座，足迹遍布上海、天津、重庆、南京、长沙、西安等国内141个大中城市。
另一组数据佐证了公司在商业运营领域的领导地位，今年上半年，吾悦广场客流总量达9.5亿人次，同比增长16.0%；总销售额超515亿元（不含车辆销售），同比增长16.5%；截至上半年，会员人数达到4917万人。
双轮驱动助力新城控股财务表现更加稳健。截至上半年，公司在手现金余额91.83亿元，在手现金充裕；净负债率为53.40%，继续保持较低水平；公司经营性现金流净额为2.86亿元，经营性现金流净额连续为正，充足的现金储备进一步夯实公司经营基本面。
同时，新城控股在债务端积极调整，确保债务结构安全稳定。根据半年报，截至2025年6月末，公司期末融资余额为522.76亿元，较年初压降13.74亿元，债务结构持续优化；公司合联营权益有息负债降至25.82亿元，相比年初再次下降6.91亿元。主动降杠杆与现金流管理的双重平衡术，助力新城控股经营韧性持续增强。
始终坚持“零违约”
今年以来央行的一揽子金融政策，对于房地产市场修复与回暖有积极意义，一方面可在需求客户端降成本，另一方面也可在供应企业端降压力，从而促进供需两端发力，化解市场风险、提振信心，助力供需优化、促进止跌回稳。
在政策支持和中国人民银行的指导下，按照银行间市场交易商协会的统一部署，中债信用增进投资股份有限公司持续积极支持优质民营房地产企业进行公开市场融资。在其提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保下，公司于2025年8月1日成功发行10亿元中期票据，发行利率2.68%，创历史新低，并将债权期限进一步拉长至5年，保障公司在稳定经营过程中的资金需求，降低融资成本，有效提振市场信心。
此外，在政策的引导与鼓励下，公司积极推进公募REITs、持有型不动产ABS、PRE-REITs等多层级REITs产品，并成功于2025年上半年完成持有型不动产ABS的申报工作。公司表示，将持续推进多层级REITs相关发行与扩募工作，构筑公司大资管战略新发展平台。
在融资端的多元布局以及充裕的在手现金，也让新城控股保持着良好的信用体系，成为行业里少数坚持“零违约”的民营房企之一。2025年上半年，新城控股已偿还境内外公开市场债券10.67亿元，继续保持每一笔债务提前或到期偿付的良好记录。
对此，银河证券研报认为，新城控股控制负债规模，融资渠道通畅，且商管强者恒强，公司商业收入同比双位数增长，出租率维持高位，再考虑到公司毛利率提升，预测公司2025-2027年归母净利润为8.62亿元、9.10亿元、9.55亿元。
在保持良好信誉的同时，公司还积极践行ESG理念，将可持续发展融入日常经营，上半年，公司新建及在建项目的绿建覆盖率达到100%，累计获得71项国内外绿色认证，100座吾悦广场获得省级以上绿色商场称号。
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